リスク法務実務研究会は、弁護士、税理士、社会保険労務士、司法書士、行政書士、不動産鑑定士、土地家屋調査士、弁理士、ファイナンシャルプランナー、保険代理店等の各種専門家によって構成する任意団体です。

1. はじめに
今回から数回にわたって、不動産鑑定士とも関りの深い不動産の証券化をご紹介します。

２．不動産の証券化とは
不動産証券化とは、不動産の証券化という特別の目的のために設立された法人等が、証券を発行して投資家から資金を集めて不動産に投資し、そこから得られる賃料収入等の収益を投資家に配分する仕組みであり、不動産の収益力に着目した投資形態とされます。

３．不動産を証券化するメリットは
＜不動産を所有する企業サイド＞
�@リスク分散
不動産には、地域リスク、管理リスク、陳腐化リスク、流動性リスク、自然災害リスク、収益変動リスク、遵法性リスク等の多くのリスクが存在します。
不動産を証券化して、投資家に金融商品として販売すると、このようなリスクも投資家に一部移転することになりリスクの分散につながります。

�Aオフバランス化
オフバランス化とは貸借対照表（B/S）から外すことを言います。時価会計が導入されている上場企業等では、所有不動産をオフバランス化することにより資産価格の変動リスクから逃れることが出来る等のメリットが有ります。

�B資金調達手段の拡大
信用力に劣る企業でも、所有不動産を証券化するとその不動産が生み出すキャッシュフローに基づいて資金調達が可能になるので、企業が直接借り入れるより低金利で借り入れが可能になります。また、資金調達先についても、銀行等の金融機関から機関投資家等に拡大することが出来ます。

�Cフィービジネス
ＳＰＣに売却した後も、プロパティマネジメント業務を受託する等して証券化不動産不動産から管理報酬を得ることが出来ます。

＜投資家サイド＞
�@運用をプロに委託
投資用不動産を運用するには、テナントの賃料設定やリーシング業務のほかに建物の維持管理等の多岐にわたる専門知識が必要です。一方、Ｊリートや私募ファンドの場合、不動産の運用を専門家であるアセットマネージャー（ＡＭ）に委託することが一般的です。

�A投資単位の小口化
不動産を証券化して、投資単位を小口化すると、少額の資金で投資することが可能になります。例えば、Ｊリートの場合、都心の大型ビルが組み入れられた銘柄を比較的少額で投資することが可能です。

�B換金性
所有する不動産を売却する場合、まず買い主を探すことからはじめて、価格の交渉を行ったうえで、売買契約を締結して売却します。しかしながら、Jリートの場合は、証券取引所にて株式と同じように売却して換金が可能です。

�C分散投資
投資用不動産は、地域や用途等に応じて投資リスクが異なります。投資家は、投資対象を組み合わせることにより分散投資が可能になります。

４．不動産証券化のデメリット
不動産の証券化は、仕組みが複雑で、弁護士・公認会計士・税理士・不動産鑑定士等の士業や信託銀行など関係者が多岐にわたるため、コストが掛かる点がデメリットとして挙げられます。

５．最後に
今回は不動産証券化のメリット・デメリット等を紹介しましたが、次回も不動産証券化について説明したいと思います。