|
1. はじめに
不動産ファンドは投資物件を精査した上で投資を行いますが、その際に取得するレポートのひとつが、不動産の物理的状況をまとめた「エンジニアリング・レポート」です。
今回は不動産デューデリジェンスの一環である「エンジニアリング・レポート」を紹介します。
２．不動産デューデリジェンス
デューデリジェンスとは、投資の意思決定を行う際に投資対象を入念に調査する手続きのことであり、外資系の投資ファンドや投資銀行が日本に持ち込んだ手法です。
これを不動産に適用したものが「不動産デューデリジェンス」であり、一般的に①法的調査、②経済的調査、③物理的調査の 3 つの調査に分けられます。
①の法的調査とは、法的状況に関する調査のことで、所有権、賃貸借関係、訴訟の有無等を調べます。②の経済的調査とは、不動産の経済的状況に関する調査のことで、マーケットや価格・賃料についての調査を行います。③の物理的調査とは、土壌汚染リスクや建物の構造・設備・耐震性等に関する調査のことで、建築物・設備の専門家が作成した「エンジニアリング・レポート（ＥＲ）」等によりリスクを把握します。
３．エンジニアリング・レポート（ＥＲ）
証券化不動産を対象としたエンジニアリング・レポートは、原則として「公益社団法人ロングライフビル推進協会（ＢＥＬＣＡ）」が設けた「不動産投資・取引におけるエンジニアリング・レポート作成に係るガイドライン」に準拠して作成されます。
同ガイドラインで示されている調査項目は下記の通りです。
４．鑑定評価書との関係
エンジニアリング・レポートは、上記の通り、専門的な見地から建物の状況や土壌汚染・地震リスク等の分析を行っているため、不動産鑑定士は、これらの内容を吟味の上、鑑定評価書に反映します。特に、各種法令への遵法性、建物再調達価格、修繕計画、アスベスト等の使用の有無、土壌汚染リスク、地震リスク等の調査項目は、鑑定評価額に大きな影響を与えます。
５．最後に
次回もＪリートに関連する内容としてエンジニアリング・レポートを説明します。
回答者 不動産鑑定士 佐々木 哲
|
