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1. はじめに
これまで新規賃料を説明しましたが、今回は、継続賃料を説明します。
２．継続賃料とは
新規賃料は新たに物件を賃貸借する場合の賃料ですが、継続賃料は、既に締結している賃貸借契約を前提とする賃料です。従って、継続賃料は、特定の当事者間において成立する賃料であり、マーケット賃料と乖離した水準の賃料が適正な賃料（継続賃料）として求められるケースもあります。
３．継続賃料が依頼される場面
継続賃料の評価は、現行賃料がマーケット賃料と乖離した場合に依頼されるケースが多いですが、具体的には以下のような場面が想定されます。
（1）賃料改定に際して内部検討用の資料として使用する場合
現在の賃料がマーケットの賃料と乖離していないか、乖離している場合はどの程度の乖離があるのか等を把握するための依頼です。
（2）賃貸借契約上、改定の際に鑑定評価書を取る旨の規定がある場合
賃貸借契約には、通常、賃料の改定条項が設けられていますが、不動産鑑定士が査定した継続賃料に基づいて賃料の改定額を決めると規定している場合が稀にあります。
（3）調停申し立ての証拠や賃料増減額請求を行う際の私的鑑定として
賃料交渉が決裂して、当事者間の争いとなった場合、主張する賃料額の根拠とする目的で鑑定評価を依頼するケースです。ただし、不動産鑑定士は、客観的且つ公正な態度で評価しますので、依頼者に寄り添った価格を求める訳ではないことに注意が必要です。
（4）裁判所から鑑定人として依頼される裁判鑑定
前記のような契約によって行う通常の鑑定評価と異なり、裁判所の命令により鑑定評価を行う場合が有ります。どのような基準で裁判所が不動産鑑定士を選んでいるのかはナゾですが、ノウハウがある大手事務所の不動産鑑定士が選ばれることは殆ど無いようです。
４．不動産鑑定士にとっても継続賃料は難易度が高い案件
継続賃料の鑑定評価について、外部の方から「どこに何を書いているのか分からない」、「計算方法が色々あり、分かりづらい」、「貸主側の鑑定士と借主側の鑑定士の主張が180度異なるが、理由が分からない」などの指摘や相談を受けることがあります。
不動産鑑定士にとっても継続賃料は手法（計算方法）を複数適用するため、難易度が高く作業量も膨大です。また、適正な賃料水準を査定するには、オフィスビルや店舗ビル等の事業用不動産のマーケットにも精通することが必要です。
従って、継続賃料の評価は、得手不得手が大きく分かれますので、慎重に依頼する必要があります。
５．最後に
次回も継続賃料の評価について説明します。
回答者 不動産鑑定士 佐々木 哲
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