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1.はじめに
今回は、継続賃料の基本的な事項について説明します。
２．継続賃料評価の対象
原則として借地借家法に基づく賃料増減請求権がある場合に継続賃料の評価を行うことが出来ます。例えば、駐車場のみの契約は、借地借家法の適用はありませんので、継続賃料の評価を行うことが出来ません。
３．時間軸について
新規賃料における時間軸は、価格時点しかありませんが、継続賃料では価格時点、直近合意時点及び契約時点の少なくとも3つの時点が登場します。
これは、既に締結済みの賃貸借契約について、契約時点・直近合意時点から価格時点までの色々な要因の変動を分析して評価額（賃料）を求めるという継続賃料特有の評価方法に起因するものです。
（1）価格時点
評価を行う時点のことを価格時点と言いますが、継続賃料の場合は、賃料増減請求に係る賃料改定の基準日となることに留意が必要です。
（2）直近合意時点
契約の当事者間で現行の賃料を合意した時点を直近合意時点と言います。継続賃料は、原則として直近合意時点から価格時点までの事情変更を考慮する評価ですので、直近合意時点をいつの時点にするかは重要です。実務上は、賃料の改定を行った時点を採用しますが、賃料の評価は、実質賃料ベースで行うため、敷金額のみを変更した場合も直近合意時点となる可能性もあります。
（3）契約時点
継続賃料の評価は、原則として直近合意時点から価格時点までが分析の対象ですが、当初の契約内容を把握することも求められます。具体的には、契約内容がサブリースである、オーダーメイド型の建設を行った上での賃貸借である、当初は恩恵的な賃貸借であった等の契約の経緯は、評価額（賃料）の査定に影響を与えます。
４．最後に
次回も継続賃料の評価について説明します。
回答者 不動産鑑定士 佐々木 哲
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