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1.はじめに
福岡市の天神地区では、100年に1度の大型開発プロジェクトとも言われる「天神ビッグバン」が進行しています。
「天神ビッグバン」とは、国家戦略特区や地区計画等を活用して、建物の高さ制限や容積率の緩和を行い、老朽化したビルの建替えを促進するものです。
２.天神ビッグバンの進捗状況
天神ビッグバンの1号物件である天神ビジネスセンターが2021年9月に竣工したのを皮切りに、2号物件として旧大名小学校跡地に福岡大名ガーデンシティが2023年3月に竣工。その後、旧福岡富士ビル跡にヒューリックスクエア福岡天神と旧福岡ビル等の跡地にONE FUKUOKA BLDG（ワンビル）が2024年12月に竣工しました。また、2025年4月には旧日本生命福岡ビル等の跡地に天神ブリッククロスが竣工し、2025年6月には旧住友生命福岡ビル等の跡地に天神住友生命ＦＪビジネスセンターが竣工しました。また、今年は、（仮称）天神ビジネスセンター2期計画の竣工が予定されています。
３.オフィスビル市場への影響
「天神ビッグバン」の進展により、オフィスビルの大量供給によるオフィスビル市場の悪化が懸念されています。具体的には、2023年から2025年までの3年間のオフィスビルの供給量は約15万坪（延床面積）を記録しましたが、これは既存のオフィスビルの延床面積の10％以上に相当します。
現時点では、予想に反して？新築オフィスビルの稼働は比較的良好で、福岡市の平均空室率は5％前後を維持しています。また、平均賃料についても、オフィスビルの大量供給にもかかわらず、下落しておらず、上昇基調で推移しています。
４.最後に
次回も継続賃料を説明します。
回答者 不動産鑑定士 佐々木 哲
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