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Ⅰ 制度の概要
相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等を， 平成28 年 4 月 1 日から平成 31 年 12 月 31 日までの間に売って， 一定の要件に当てはまるときは，譲渡所得の金額から最高 3,000 万円まで控除することができます。
これを， 被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例といいます。
（注） ① 被相続人居住用家屋とは， 相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋で， 次の３つの要件全てに当てはまるもの（主として被相続人の居住の用に供されていた一の建築物に限ります。）をいいます。
イ 昭和 56 年 5 月 31 日以前に建築されたこと。
ロ 区分所有建物登記がされている建物でないこと。
ハ 相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと。
② 被相続人居住用家屋の敷地等とは， 相続の開始の直前において被相続人居住用家屋の敷地の用に供されていた土地又はその土地の上に存する権利をいいます。
なお， 相続の開始の直前においてその土地が用途上不可分の関係にある２以上の建築物（母屋と離れなど）のある一団の土地であった場合には， その土地のうち， その土地の面積にその２以上の建築物の床面積の合計のうちに一の建築物である被相続人居住用家屋（母屋）の床面積の占める割合を乗じて計算した面積に係る土地の部分に限ります。
Ⅱ 特例を受けるための適用要件
１， 売った人が， 相続又は遺贈により被相続人居住用家屋及び被相続人居住用家屋の敷地等を取得したこと。
２， 次の①又は②の売却をしたこと。
① 相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋を売るか， 被相続人居住用家屋とともに被相続人居住用家屋の敷地等を売ること。
（注）被相続人居住用家屋は次の２つの要件に， 被相続人居住用家屋の敷地等は次のイの要件に当てはまることが必要です。
イ 相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと。
ロ 譲渡の時において一定の耐震基準を満たすものであること。
② 相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋の全部の取壊し等をした後に被相続人居住用家屋の敷地等を売ること。
（注）被相続人居住用家屋は次のイの要件に， 被相続人居住用家屋の敷地等は次のロ及びハの要件に当てはまることが必要です。
イ 相続の時から取壊し等の時まで事業の用， 貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと。
ロ 相続の時から譲渡の時まで事業の用， 貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと。
ハ 取壊し等の時から譲渡の時まで建物又は構築物の敷地の用に供されていたことがないこと。
３， 相続の開始があった日から３年目の年の 12 月 31 日までに売ること。
４， 売却代金が１億円以下であること。
この特例の適用を受ける被相続人居住用家屋と一体として利用していた部分を別途分割して売却している場合や他の相続人が売却している場合における１億円以下であるかどうかの判定は， 相続の時からこの特例の適用を受けて被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等を売却した日から３年目の年の 12月 31日までの間に分割して売却した部分や他の相続人が売却した部分も含めた売却代金により行います。
このため， 相続の時から被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等を売却した年までの売却代金の合計額が１億円以下であることから， この特例の適用を受けていた場合で， 被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等を売却した日から３年目の年の 12 月 31 日までにこの特例の適用を受けた被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等の残りの部分を自分や他の相続人が売却して売却代金の合計額が１億円を超えた場合には， その売却の日から４ヶ月以内に修正申告書の提出と納税が必要となります。
５， 売った家屋や敷地等について， 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例や収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。
６， 同一の被相続人から相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等について， この特例の適用を受けていないこと。
７， 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。
特別の関係には， このほか生計を一にする親族， 家屋を売った後その売った家屋で同居する親族， 内縁関係にある人， 特殊な関係のある法人なども含まれます。
回答者 税理士 鵜池 隆充
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